日前新版《〈广州市商品房买卖合同〉示范文本（征求意见稿）》（下简称《合同》）正式公布征询民意。此次《合同》对预售房较多产生纠纷的环节，都做了细致规定。今后，购房者面对纠纷都可“对号入座”进行应对，这些可能发生的纠纷包括：在收楼后发现墙壁开裂、房产证办理延误、销售时承诺开通楼巴等却兑现不了、开发商在购房者未入住前擅改规划等。

    1、收楼：墙壁开裂可限期先修再收楼

    此次《合同》首次出现了“先查验后收楼”的约定，引导购房业主在办理收楼手续前进行房屋查验，避免收楼后再查验时发现问题难以得到及时解决的情况。

    开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件，作为购房者查验和办理交付手续的前提条件。查验该商品房时，购房者对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由开发商按照有关工程质量规范和标准在限定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

    验房时可提出异议的问题包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏和灯具、电器等电气设备不能正常使用等。

    2、办房产证：未如期办证购房者可单方申请

    开发商应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。

    购房者和开发商可以在签约时，约定是由双方共同办理房产证还是委托开发商进行办理。如果是双方共同办理房产证的，要在交楼不超过180个工作日向房地产登记机构申请办理房地产转移登记；如果是委托开发商进行办理的，开发商应当在交楼不超过210个工作日，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以购房者为产权人的房地产权证交付购房者。

    因开发商原因未能如期办好房产证的，开发商要从逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向购房者支付违约金。

    3、规划调整：擅改规划致退房要付一成违约金

    此次《合同》规定，开发商要将政府审定的小区规划等附在合同上，开发商不得擅自修改调整规划。

    在与购房者签订合同后，开发商对该商品房所属项目的修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图进行调整涉及修改强制性指标的，修改道路系统、建筑和绿地布局、竖向设计、建筑物的使用功能、层数、高度、退让距离和建筑间距的，修改其他直接涉及利害关系人重大利益关系的内容的，应当报经原审批的行政主管部门批准。

    开发商未依法通知购房者并取得同意意见的，购房者可书面通知开发商，进行退房。开发商必须在退房通知送达15日内退还已付的全部房款（含已付贷款部分），并自购房者付款之日起计算利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）；同时，开发商按照全部房价款的10%向购房者支付违约金。如果购房者不解除合同的，有权要求开发商按签约时双方约定的条款，赔偿损失。

    4、面积误差：“缩水”超3%部分赔双倍房款

    购买一手预售房屋时，有时会出现签订合同时的面积，与实际收楼面积存在误差。

    此次《合同》对房屋实测面积的误差，有着非常细致的规定，可避免出现纠纷。以建筑面积计算房款的为例，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，按照合同约定的单价据实结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%的，购房者有权选择单方解除合同或继续履行合同。